RH 2024:19 — återbetalning av hyra vid bulvanförhållande
Svea hovrätts avgörande i mål H 13034-23, 2024-03-27 (RH 2024:19): nej. En andrahandshyresgäst kan inte rikta ett krav på återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 f § jordabalken mot fastighetsägaren med påståendet att denne och förstahandshyresgästen är bulvaner – i den relationen är det inte fråga om en andrahandsupplåtelse, och hyresnämnden är därför inte behörig.
Vad gällde målet?
Andrahandshyresgästen M.A. Consulting AB krävde i hyresnämnden återbetalning av överhyra och riktade kravet inte bara mot förstahandshyresgästen Företagsbostäder Sverige AB utan även mot fastighetsägaren (B.M.). Bolaget gjorde gällande att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen var bulvaner. Frågan var om ett återbetalningskrav enligt 12 kap. 55 f § jordabalken kan riktas mot fastighetsägaren och om hyresnämnden var behörig att pröva det.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade kravet mot fastighetsägaren. I relationen mellan andrahandshyresgästen och fastighetsägaren är det inte fråga om en andrahandsupplåtelse, varför 12 kap. 55 f § jordabalken inte är tillämplig på ett krav riktat mot fastighetsägaren. Eftersom tvisten inte var en tvist enligt den paragrafen var hyresnämnden inte behörig att pröva den. Överklagandet avseende villkorsändring avslogs, eftersom det krävts ett meddelande enligt 12 kap. 54 § jordabalken till fastighetsägaren (jämför NJA 2022 s. 1115).
Vad betyder domen i praktiken?
En andrahandshyresgäst som vill kräva tillbaka överhyra ska rikta kravet mot sin egen motpart – förstahandshyresgästen – inte mot fastighetsägaren, även om ett bulvanförhållande påstås. Fel motpart leder till avvisning i hyresnämnden. Identifiera rätt avtalspart innan ansökan ges in, och beakta de formella kraven vid villkorsändring.