Brobyggaren (NJA 1986 s. 741)
Högsta domstolens avgörande i mål T 199-85, 1986-12-23 (”Brobyggaren”, NJA 1986 s. 741). En dold samäganderätt till en hyresfastighet kan inte fastställas när bulvanförhållandet syftat till att kringgå tillståndsprövningen enligt lagen om förvärv av hyresfastighet. Bulvanen behandlas då som ensam ägare.
Vad gällde målet?
Tre personer hade i ett ramavtal kommit överens om att gemensamt förvärva hyresfastigheten Brobyggaren 1 i Stockholm med en tredjedel var. Fastigheten köptes dock i endast en av personernas namn, och han beviljades ensam lagfart. De två övriga väckte talan och yrkade fastställelse av att alla tre ägde fastigheten gemensamt, på grunden att förvärvet skett för deras gemensamma räkning. Frågan var om en sådan dold samäganderätt kunde fastställas trots tillståndskravet i 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Vad sa HD?
HD ändrar HovR:ns domslut och ogillar fastställelsetalan. Käromålet avslås. HD anför att lagstiftningen om förvärv av hyresfastighet tillvaratar så viktiga allmänna intressen att domstol även i ett dispositivt tvistemål utan invändning ska pröva om ett åberopat förvärv är ogiltigt (HD hänvisar till NJA 1986 s. 205). Talan grundas på att köparen uppträtt som bulvan för de övriga. Eftersom bulvanförhållandet inte framgått utåt har någon prövning av medförvärvarnas lämplighet inte kunnat ske. HD framhåller att förbudslagstiftningens syfte bäst tillgodoses om bulvanen behandlas som ägare och huvudmannen inte tillåts få äganderätt fastslagen genom talan mot bulvanen (jfr NJA 1986 s. 258). Bulvanförhållandet måste därför anses ha varit ägnat att kringgå lagstiftningen. Ett bifall skulle innebära att man erkände förvärv som är ogiltiga, vilket inte kan godtas.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen sätter en gräns för dold samäganderätt till hyresfastigheter. Ett bulvanupplägg som kringgår tillståndsprövningen ger ingen rätt mot bulvanen, som behandlas som ensam ägare. För den som vill förvärva andel i en hyresfastighet är lärdomen att tillstånd måste sökas öppet. Dolda upplägg riskerar att bli civilrättsligt verkningslösa.