RH 2009:28 — hyresavtalets upphörande vid brandskada
Hovrätten över Skåne och Blekinges avgörande i mål T 912-07, 2009-03-25 (RH 2009:28): en brandskadad lägenhet som rivs och byggs upp på nytt är så förstörd att hyresavtalet förfaller — oavsett om hyresvärden redan planerat återuppbyggnaden. Avgörandet visar att hyresgästens rätt att flytta tillbaka inte kan grundas på hyresvärdens goda avsikter.
Vad gällde målet?
Starfast Fastighetsförvaltning AB hyrde ut en marklägenhet i Staffanstorp till makarna A.A. och F.A. Natten mellan den 29 och 30 oktober 2005 brann balkongen och elden spred sig in i lägenheten, som revs ner till bottenplattan och byggdes upp på nytt. Starfast hyrde sedan ut den nya lägenheten till andra. Frågan var om det ursprungliga hyresavtalet bestod eller hade förfallit enligt 12 kap. 10 och 16 §§ jordabalken.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade tingsrättens dom och ogillade makarna A:s talan — hyresavtalet ansågs ha förfallit genom branden. Tingsrätten hade lagt vikt vid att Starfast redan brandnatten avsett att bygga upp lägenheten igen, men hovrätten fann att en sådan avsikt saknar betydelse enligt 12 kap. 10 och 16 §§ jordabalken. Avgörande är i stället den faktiska, fysiska förstörelsen: lägenheten revs av rationella fastighetsekonomiska skäl och var därmed så förstörd att den inte kunde användas för sitt ändamål. Hovrätten stödde sin tolkning på lagstiftningens förarbeten (bland annat SOU 2000:76 och prop. 2001/02:41) och Bostadsdomstolens praxis (RBD 1992:10). Ingen skiljaktig mening förekom.
Vad betyder domen i praktiken?
En hyresvärd som planerar att bygga upp en brandskadad fastighet kan ändå hävda att avtalet har förfallit om skadan är fysiskt omfattande — löftet om återuppbyggnad räddar inte hyresgästens avtal. Hyresgäster som drabbas av brand bör därför säkra sin ställning genom att snabbt begära besked, dokumentera skadans omfattning och, om möjligt, avtala uttryckligen om återflyttningsrätt innan rivning påbörjas.