Bostadsrättshavarnas uthyrningar (NJA 2001 s. 241)
Högsta domstolens avgörande i mål T 3328-97 och T 3213-98, 2001-04-19 (”Bostadsrättshavarnas uthyrningar”, NJA 2001 s. 241): HD slog fast att en bostadsrättshavare som hyr ut två av tre rum men själv disponerar det tredje inte har upplåtit ”hela lägenheten” i andra hand och därför inte förverkat nyttjanderätten. Gränsen mellan partiell och total andrahandsupplåtelse blir avgörande.
Vad gällde målet?
En bostadsrättsförening gjorde gällande att en bostadsrättshavare förverkat sin nyttjanderätt genom otillåten andrahandsupplåtelse. Bostadsrättshavaren hade hyrt ut två av lägenhetens tre rum till en annan person, medan han själv disponerade det tredje rummet. Föreningens stadgar förbjöd andrahandsuthyrning utan tillstånd. Frågan var om detta var en upplåtelse av ”hela lägenheten” i andra hand enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut: nyttjanderätten var inte förverkad. Att hyra ut två rum medan man själv disponerar det tredje innebär inte att ”hela lägenheten” upplåtits i andra hand i den mening som avses i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen — det var en partiell upplåtelse (sublokation). Föreningens andra grund — att boendet ändå förverkat nyttjanderätten — krävde att boendet medfört men för föreningen eller någon medlem (7 kap. 8 §), vilket föreningen inte ens påstått. Justitierådet Blomstrand var skiljaktig i fråga om motiveringen.
Vad betyder domen i praktiken?
Skillnaden mellan att hyra ut hela lägenheten och att hyra ut en del av den är avgörande för en bostadsrättshavares risk att förlora bostadsrätten. Bor man själv kvar i ett rum är det normalt en tillåten partiell upplåtelse, inte en andrahandsupplåtelse som kräver tillstånd. En förening som vill angripa ett boende på annan grund måste kunna visa konkret men för föreningen eller medlemmarna — enbart ett tillståndskrav i stadgarna räcker inte.