Högsta domstolens avgörande i mål T 397-91, 1993-10-28 (”Bostadsrätten i Brf Verdandi”, NJA 1993 s. 560): en gåva av en bostadsrätt blir fullbordad först när bostadsrättsföreningen underrättas om gåvan, även i förhållandet mellan givaren och gåvotagaren. Ett gåvobrev som aldrig denuntierats till föreningen ger alltså inget skydd.
Vad gällde målet?
En kvinna skänkte år 1974 sin bostadsrätt till sin bror genom ett gåvobrev och förbehöll sig nyttjanderätten så länge hon levde. Föreningen underrättades aldrig om gåvan medan hon levde.
När hon avled år 1989 hävdade hennes dödsbo, företrätt av universella testamentstagare, att bostadsrätten tillhörde dödsboet. Brodern, gåvotagaren, krävde att dödsboet skulle flytta. Frågan var när en gåva av en bostadsrätt blir fullbordad i förhållandet mellan givaren, eller dennes dödsbo, och gåvotagaren.
Vad sa HD?
Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut, vilket innebar att broderns talan ogillades. Gåvan saknade giltighet mot dödsboet.
HD utgick från att det sätt på vilket en gåva av lös egendom fullbordas av ålder ansetts vara detsamma i förhållande till givaren som till dennes borgenärer. För en bostadsrätt, som behandlas som en enkel fordran, fullbordas en överlåtelse mot borgenärerna genom att föreningen underrättas, denuntieras (jfr NJA 1971 s. 66). Ett äldre avgörande där en gåva ansetts fullbordad redan genom en muntlig förklaring (NJA 1941 s. 680) gav numera uttryck för en föråldrad rättsuppfattning, sedan denuntiationsprincipen fått stor genomslagskraft.
En gåva av en bostadsrätt bör därför, jämlikt grunderna för 3 § tredje stycket gåvolagen, anses fullbordad i förhållande till givaren på samma sätt som mot borgenärerna, alltså genom att föreningen underrättas. Eftersom någon underrättelse inte lämnats under givarens livstid saknade gåvan giltighet mot dödsboet. Inget justitieråd var skiljaktigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet ger en tydlig regel: den som ger bort en bostadsrätt måste se till att bostadsrättsföreningen underrättas om gåvan för att den ska bli giltig, inte bara mot givarens borgenärer utan även i förhållandet mellan givaren och mottagaren. Ett undertecknat gåvobrev räcker inte.
Detta har stor praktisk betydelse vid familjeöverlåtelser och generationsskiften. Utan denuntiation riskerar gåvan att falla tillbaka i givarens kvarlåtenskap och tillfalla dödsbo eller testamentstagare i stället för den tilltänkte mottagaren. Den som tar emot en bostadsrätt i gåva bör därför omedelbart anmäla förvärvet till föreningen, gärna i samband med ansökan om medlemskap. Samma denuntiationsprincip avgör när överlåtelsen blir skyddad mot överlåtarens borgenärer.