Högsta domstolens avgörande i mål T 279-90, 1993-02-08 (”Bolagets obehöriga nyttjande”, NJA 1993 s. 13): den som utan stöd i avtal nyttjar någon annans lokaler blir skyldig att betala ersättning motsvarande skälig hyra, oavsett om nyttjandet utgör brott. För en fastighetsägare avgör detta om ersättningskravet faller med en misslyckad brottspåstående eller kan vinnas på rent civilrättslig grund.
Vad gällde målet?
Fastighetsägaren ägde en fastighet i Malmö där ett bilbolag, Ribershus Bil AB, hyrde lokaler för kontor och bilutställning. Ribershus överlät sin hyresrätt till Auto-West i Malmö AB, men något hyresavtal kom aldrig till stånd mellan fastighetsägaren och Auto-West, och fastighetsägaren sade upp förstahandsavtalet med omedelbar verkan. Auto-West satt ändå kvar i lokalerna en tid utan att betala.
Fastighetsägaren krävde ersättning motsvarande hyra för tiden november 1986 till januari 1987. Han grundade kravet på att Auto-West genom att sitta kvar hade gjort sig skyldigt till egenmäktigt förfarande, alternativt självtäkt eller olovligt brukande, och åberopade 2 § fjärde stycket skadeståndslagen, som ger rätt till ersättning för ren förmögenhetsskada vållad genom brott.
Vad sa HD?
Högsta domstolen fastställde hovrättens domslut: Auto-West skulle betala ersättningen. HD nådde dock det slutet på en annan väg än den fastighetsägaren i första hand byggt på.
HD fann att Auto-Wests företrädare inte kunde läggas till last att ha begått något brott. Det subjektiva rekvisitet var inte uppfyllt, eftersom bolaget under en pågående rättegång i god tro hade hävdat att det fått träda in som hyresgäst. Talan kunde därför inte bifallas enligt 2 § fjärde stycket skadeståndslagen.
Inom processrätten gäller emellertid att domstolen ska tillämpa den adekvata rättsregeln på de omständigheter som parten åberopat som grund för sin talan, även om parten inte hänfört sig till just den regeln (17 kap. 3 § rättegångsbalken, jfr NJA 1989 s. 614). Sedan parterna fått yttra sig särskilt prövade HD därför om ersättning kunde utgå oberoende av brott. Auto-West hade utan stöd i något avtal nyttjat fastighetsägarens lokaler och hade därmed ådragit sig skyldighet att ersätta honom motsvarande skälig hyra (HD hänvisade till NJA 1946 s. 143).
Två justitieråd var skiljaktiga i fråga om motiveringen. De ansåg att skyldigheten att betala gällde oavsett om nyttjandet var brottsligt, varför brottsfrågan inte alls behövde prövas.
Vad betyder domen i praktiken?
För en fastighetsägare eller hyresvärd vars lokaler nyttjas av någon utan avtal innebär avgörandet att ersättningskravet inte står och faller med en brottsrubricering. Även om det inte går att visa egenmäktigt förfarande eller olovligt brukande kan ersättning motsvarande skälig hyra utgå redan på den grunden att någon faktiskt har nyttjat lokalerna utan rätt.
För den som processar är lärdomen vidare att det är de åberopade sakomständigheterna, rättsfakta, och inte den paragraf man råkar peka på, som binder domstolen. Den som formulerar sin talan brett kring själva nyttjandet förlorar inte nödvändigtvis på att i första hand ha valt en brottsgrund som inte håller. Det omvända gäller också: en svarande kan inte freda sig enbart genom att slå hål på motpartens rättsliga etikett om de åberopade omständigheterna ändå bär ett ansvar.