Bjälklaget (NJA 1983 s. 865)
Högsta domstolens avgörande i mål T 206-82, 1983-12-20 (”Bjälklaget”, NJA 1983 s. 865). En annonsuppgift om att ett hus är nyrenoverat och moderniserat kan utgöra en utfästelse om att även dolda delar, här bjälklaget, är i godtagbart skick, och en generellt formulerad friskrivningsklausul befriar inte säljaren från ansvar för det som faktiskt utfästs. Som köpare bör man därför dokumentera säljarens uttryckliga uppgifter om skick, eftersom de kan väga tyngre än en standardiserad friskrivning; som säljare bör man vara försiktig med svepande påståenden i marknadsföringen och inte tro att en allmän friskrivning skyddar mot ansvar för konkreta utfästelser.
Vad gällde målet?
Orust kommun sålde på auktion en fastighet i Långelanda socken (Orust kommun) med en omkring 50 år gammal villabyggnad. I tidningsannonsen om auktionen angavs att huset var nyrenoverat och moderniserat ett par år före försäljningen, och renoveringen omfattade bland annat ett nytt golv i undervåningen. Köpekontraktet innehöll en friskrivningsklausul där köparen avstod från rätten att klandra köpet eller yrka nedsättning. Sedan köparna tillträtt visade det sig att bjälklaget mellan undervåning och källare var svårt skadat av röta och insektsangrepp. Köparna yrkade nedsättning av köpeskillingen med 98 535 kr. Tvisten gällde om annonsuppgiften innebar en utfästelse om bjälklagets skick och om friskrivningen befriade kommunen från ansvar.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut, vilket innebar att köparna fick nedsättning av köpeskillingen med 98 535 kr. Genom annonsuppgiften om att huset var nyrenoverat och moderniserat, sedd tillsammans med vad som kunde iakttas vid en besiktning (bland annat det nya golvet i undervåningen), fick kommunen anses ha utfäst att även det underliggande bjälklaget var i godtagbart skick. Så var inte fallet, och felet kunde inte utan vidare upptäckas vid en besiktning. Den friskrivningsklausul som tagits in i kontraktet kunde, oavsett sin lydelse, inte befria kommunen från ansvar för det som på detta sätt fick anses utfäst. Frågan bedömdes mot 4 kap. 19 § jordabalken, och även friskrivningens räckvidd och 36 § avtalslagen berördes. HD:s domslut var enhälligt; referenten, justitierådet Hessler, och justitierådet Palm var skiljaktiga enbart beträffande motiveringen.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet är centralt vid fastighetsköp eftersom det visar att marknadsföringsuppgifter om skick kan bli bindande utfästelser och att en generell friskrivning inte slår ut ansvaret för dem. För köpare innebär det att man bör spara annonser, prospekt och säljarens skriftliga uppgifter om renovering och skick, eftersom en konkret utfästelse kan bära fram ett krav på nedsättning eller skadestånd även om kontraktet innehåller en friskrivning och felet är dolt. För säljare, inklusive offentliga aktörer som kommuner, är lärdomen att hålla marknadsföringen saklig och precis: svepande formuleringar som nyrenoverat eller moderniserat kan tolkas som utfästelser om delar man inte uttryckligen avsett. En friskrivning som ska ge skydd bör vara konkret och avse de specifika risker man vill undanta, inte en allmän standardklausul.