RH 2014:30 — Har en hyresgäst besittningsskydd när det förhyrda utrymmet ingår i hyresvärdens egen bostadsrätt?
Hovrätten över Skåne och Blekinges avgörande i mål T 269-14, 2014-06-13 (RH 2014:30): hovrätten fastställer att hyresgästen saknar besittningsskydd — rummet utgjorde en del av hyresvärdens egen bostad. En skiljaktig ledamot ansåg tvärtom.
Vad gällde målet?
S.N. hyrde ut ett möblerat rum med egen ingång i Ystad till B.H. Rummet hade ursprungligen varit en egen bostadsrättslägenhet som S.N. förvärvat 1977 och slagit samman med sin ursprungliga lägenhet till en bostadsrätt om fyra rum och kök, där S.N. och hans familj länge bott. När S.N. ville sälja hela bostadsrätten sade han upp B.H:s hyresavtal. B.H. vägrade flytta och invände att rummet var en separat lägenhet med eget besittningsskydd. Tingsrätten förpliktade B.H. att avflytta.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut utan ändring — B.H. saknar besittningsskydd. Enligt 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken gäller inget besittningsskydd om det förhyrda utgör en del av upplåtarens egen bostad. Rummet var en s.k. elastisk lägenhet (prop. 1967:141). Att rummet saknade fysisk passage till övriga lägenheten saknade avgörande betydelse; avgörande var att bostadsrätten juridiskt utgjorde en enda lägenhet och att familjen länge bott i hela utrymmet. Hovrättsrådet Lars Clevesköld var skiljaktig och ansåg att rummet upphört att vara en del av S.N:s egen bostad.
Vad betyder domen i praktiken?
Bostadsrättshavare som hyr ut ett sammanslaget rum kan göra det utan att ge hyresgästen besittningsskydd, förutsatt att helheten juridiskt utgör en enda bostadsrätt och använts som gemensam bostad. Separat lägenhetsnummer räcker inte för att bryta kopplingen.