Beridarebanan (NJA 1986 s. 272)
Högsta domstolens avgörande i mål T 57-83, 1986-06-04 (”Beridarebanan”, NJA 1986 s. 272). Vid omprövning av tomträttsavgäld för kommersiell mark får avgäldsräntan bestämmas med utgångspunkt i den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden. Räntefoten är ytterst en skälighetsbedömning, inte en exakt beräkning.
Vad gällde målet?
Stockholms kommun hade upplåtit tomten Beridarebanan 4 vid Sveavägen med tomträtt för affärs- och kontorsändamål. På tomten står ett höghus om 19 våningar. Tomträtten innehades av Förenade Liv Ömsesidigt Gruppförsäkringsbolag. Inför en ny tjugoårig avgäldsperiod begärde kommunen att avgälden skulle höjas kraftigt. Tomträttshavaren bestred höjningen. Tvisten gällde markvärdet och vilken räntefot avgälden skulle beräknas efter enligt JB 13 kap. 11 §.
Vad sa HD?
HD ändrar HovR:ns domslut och fastställer den årliga avgälden till 1 484 000 kr. HD anför att avgälden enligt JB 13 kap. 11 § ska motsvara en skälig ränta på markvärdet. Något krav på exakthet ställs inte; ytterst blir det en skälighetsbedömning. HD sätter markvärdet till 28 000 000 kr. För avgäldsräntan godtar HD en direkt metod byggd på den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden, vilket ger en avgäldsränta på 5,3 procent. HD hänvisar till metoden i NJA 1975 s. 385 och framhåller fördelen med ett renodlat beräkningsförfarande framför jämförelser med aktiemarknaden. Avgälden bestäms till 5,3 procent av 28 000 000 kr. JustR Stark var skiljaktig om avgäldsräntan och ville bestämma den till 5,5 procent, vilket gett en avgäld om 1 540 000 kr.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen är vägledande för omprövning av tomträttsavgäld på kommersiell mark. För tomträttshavare och kommuner blir realräntemetoden ett centralt verktyg vid förhandling om ny avgäld. Räkna med att domstolen gör en skälighetsbedömning där osäkerhet i underlaget får genomslag. Ta fram eget utredningsmaterial om markvärde och realränta tidigt i processen.