Bergrumsgaraget (NJA 2025 s. 515)
Högsta domstolens avgörande i mål T 1347-24, 2025-05-22 (NJA 2025 s. 515, ”Bergrumsgaraget”). Upplåtelse av ett utrymme i ett parkeringsgarage i ett bergrum är hyra — bergrummet är ett ”hus” i jordabalkens mening och hyreslagens skyddsregler gäller.
Vad gällde målet?
Citycon Liljeholmstorget Galleria AB upplät ett utrymme på cirka 120 kvadratmeter i ett bergrumsgarage till Steam Auto Spa Liljeholmen AB, som drev biltvätt där. Tvist uppstod om upplåtelsen var ett hyresavtal och därmed omfattades av hyreslagens skyddsregler, eller en annan slags nyttjanderätt. Frågan var om ett utrymme i ett bergrum kan vara ett hus i hyreslagens mening.
Vad sa HD?
HD förklarade att upplåtelseavtalet utgjorde ett hyresavtal och att 12 kap. jordabalken därmed är tillämpligt. Ett parkeringsgarage i ett bergrum ansågs utgöra ett hus i jordabalkens mening, och upplåtelsen av ett avgränsat utrymme i det mot ersättning var hyra. Därmed gäller hyreslagens regler, inklusive besittningsskydd för lokalhyresgäst. Avgörande lagrum: 12 kap. 1 § jordabalken.
Vad betyder domen i praktiken?
Begreppet ”hus” i hyreslagen är vidare än man kan tro — även utrymmen i bergrum och liknande anläggningar kan omfattas, med tvingande hyresregler och besittningsskydd som följd. Den som upplåter eller hyr lager-, garage- eller verksamhetsutrymmen bör utgå från att hyreslagen kan gälla. Avtala medvetet och beakta besittningsskyddet redan vid upplåtelsen.