RH 2022:33 — kan ett avtal om avstående från besittningsskydd jämkas med 36 § avtalslagen?
Svea hovrätts avgörande i mål T 13511-21, 2022-06-01 (RH 2022:33). Hovrätten lämnade ett avtal om avstående från besittningsskydd utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen och ogillade avhysningen — för en lokal- eller bostadshyresvärd betyder det att ett påskrivet avståendeavtal inte alltid håller.
Vad gällde målet?
En professionell hyresvärd sade upp en bostadshyresgäst som tagit lägenheten på rivningskontrakt och åberopade ett avtal där hyresgästen avstått från besittningsskydd. Hyresvärden begärde avhysning. Tingsrätten biföll; hyresgästen överklagade.
Vad sa hovrätten?
Hovrätten ändrade tingsrättens dom och ogillade avhysningen. Avståendeavtalet lämnades utan avseende enligt 36 § avtalslagen. Avtalet hade visserligen ingåtts efter att hyresförhållandet inletts (12 kap. 45 a § jordabalken) och var i sig giltigt utan hyresnämndens godkännande, men en samlad oskälighetsbedömning (jfr NJA 1988 s. 230) vägde över: ombyggnaden som var skälet för avståendet hade genomförts för flera år sedan, hyresgästen hade bott kvar i över tolv år och avtalet saknade tidsbegränsning. Hovrätten såg inget generellt hinder mot att tillämpa 36 § avtalslagen på avståendeavtal under pågående hyresförhållande (jfr RBD 3:85 och RBD 24:85; formkrav RH 2001:12). Hovrätten var enig.
Vad betyder domen i praktiken?
Ett påskrivet avståendeavtal är ingen garanti. En hyresvärd som vill kunna åberopa det bör tidsbegränsa avståendet och knyta det till en angiven grund (rivning eller ombyggnad). När den grunden förfaller och hyresgästen bott kvar länge kan avtalet jämkas bort. Säkra därför bevis om syftet med avståendet och agera i tid.