Andrahandsupplåtelsen för barnen (NJA 2003 s. 540)
Högsta domstolens avgörande i mål T 402-02, 2003-11-24 (”Andrahandsupplåtelsen för barnen”, NJA 2003 s. 540): HD slår fast att en andrahandshyresgäst inte ska jämställas med förstahandshyresgäst enbart för att en andrahandsupplåtelse har svaga motiv eller sker mellan parter med intressegemenskap — det krävs ett illojalt kringgående av besittningsskyddet, och något sådant var inte visat här.
Vad gällde målet?
En man som var delägare och styrelseledamot i ett fastighetsbolag hyrde en lägenhet av bolaget och hyrde omedelbart ut den i andra hand. Han bodde aldrig själv i lägenheten. Tanken var att kunna utnyttja andrahandshyresgästens svagare besittningsskydd om något av hans barn senare skulle behöva bostaden. När fastigheten såldes sade han upp andrahandskontraktet, och andrahandshyresgästen väckte talan mot den nya ägaren. Frågan var om hon i själva verket skulle anses vara förstahandshyresgäst.
Vad sa HD?
HD ändrade hovrättens dom och fastställde tingsrättens domslut: andrahandshyresgästens talan kunde inte vinna bifall, och hon var alltså inte att betrakta som förstahandshyresgäst gentemot fastighetsägaren. För att en andrahandshyresgäst med stöd av 7 kap. 31 § jordabalken ska jämställas med förstahandshyresgäst krävs att rättsförhållandet utnyttjats för att illojalt kringgå en bestämmelse till andrahandshyresgästens förmån. Att motiven för andrahandsupplåtelsen var svaga och att det fanns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen räcker inte; en kringgåendeavsikt kan inte antas utan stöd. Eftersom ingen omständighet tydde på ett illojalt syfte var 7 kap. 31 § inte tillämplig. Två justitieråd (Lars K. Beckman och Calissendorff) var skiljaktiga och ansåg att upplägget tjänade till att kringgå besittningsskyddet.
Vad betyder domen i praktiken?
Domen sätter en relativt hög tröskel för att en andrahandshyresgäst ska få förstahandshyresgästs besittningsskydd mot fastighetsägaren. Det räcker inte att hyreskedjan har drag av intressegemenskap eller att andrahandsupplåtelsens motiv framstår som svaga — det måste visas ett illojalt syfte att kringgå besittningsskyddet. För en andrahandshyresgäst som vill åberopa 7 kap. 31 § jordabalken gäller det att kunna belägga ett sådant syfte; för fastighetsägare och förstahandshyresgäster innebär domen att legitima andrahandsupplåtelser inte utan vidare slår över i ett förstahandsförhållande.