Alternativuppsägningen (NJA 1998 s. 426)
Högsta domstolens avgörande i mål T 3072-95, 1998-06-17 (”Alternativuppsägningen”, NJA 1998 s. 426): HD slog fast att en lokalhyresgäst som sagt upp avtalet ”för villkorsändring” och underlåter att hänskjuta tvisten till hyresnämnden förlorar verkan av uppsägningen — hyresavtalet löper då vidare och hyresgästen blir bunden av fortsatt hyra.
Vad gällde målet?
En hyresvärd krävde betalning för förfallen hyra av en lokalhyresgäst. Hyresgästen hade sänt en handling rubricerad ”uppsägning av lokal för villkorsändring”, som i första hand avsåg ändrade hyresvillkor, men hänsköt inte tvisten till hyresnämnden för medling. Frågan var vilken verkan en sådan uppsägning får och om hyresgästen ändå blev betalningsskyldig för fortsatt hyra.
Vad sa HD?
HD fastställde hovrättens domslut till hyresvärdens förmån. Eftersom handlingen rubricerats som uppsägning för villkorsändring och hänvisade till 12 kap. 58 § jordabalken, hade hyresvärden vid mottagandet att utgå från att uppsägningen gjorts för villkorsändring. När hyresgästen underlät att hänskjuta tvisten till hyresnämnden blev uppsägningen utan verkan, och hyresavtalet löpte vidare med fortsatt betalningsskyldighet. Hyresgästens yrkande om jämkning av hyran avvisades eftersom det åberopades först i HD (55 kap. 13 § rättegångsbalken).
Vad betyder domen i praktiken?
En uppsägning av en lokal ”för villkorsändring” måste följas upp: hänskjut tvisten till hyresnämnden för medling, annars faller uppsägningen och avtalet — och hyresplikten — fortsätter att löpa. För hyresgäster är detta en klassisk fälla; vill man verkligen flytta måste uppsägningen vara entydigt utformad för avflyttning. För hyresvärdar är lärdomen att uppsägningens rubricering styr hur den ska uppfattas och hanteras.