Högsta domstolens avgörande i mål T 264-91, 1992-12-21 (”Affärslokalen i Valdemarsvik”, NJA 1992 s. 829): formkravet vid en hyresvärds uppsägning av ett lokalhyresavtal är föreskrivet i hyresgästens intresse, så hyresgästen kan avstå från att åberopa ogiltigheten och i stället flytta. En tidigare väckt fastställelsetalan bryter dessutom preskription enligt hyresreglerna.
Vad gällde målet?
En hyresvärd sade upp ett lokalhyresavtal, men uppsägningen uppfyllde inte formkravet i 12 kap. 58 § första stycket jordabalken. Hyresgästen godtog ändå uppsägningen och flyttade när hyrestiden löpte ut. Hyresvärden krävde därefter hyra för tiden efter, med argumentet att den ogiltiga uppsägningen inte hade fått hyresförhållandet att upphöra.
Hyresgästen krävde å sin sida skadestånd för bland annat inkomstförlust på grund av ombyggnadsarbeten, men väckte sin fullgörelsetalan mer än två år efter att hyresförhållandet upphört. Frågorna var dels om hyresgästen kunde avstå från att åberopa uppsägningens ogiltighet, dels om hennes anspråk var preskriberat.
Vad sa HD?
Högsta domstolen ogillade hyresvärdens krav på hyra och fastställde hovrättens dom om hyresvärdens skadeståndsskyldighet.
HD slog fast att formkravet i 12 kap. 58 § första stycket jordabalken är föreskrivet uteslutande i hyresgästens intresse. Hyresgästen hade därför rätt att avstå från att göra ogiltigheten gällande och i stället flytta när hyrestiden löpte ut. Eftersom hon godtog uppsägningen upphörde hyresförhållandet, och hyresvärdens krav på hyra för tiden därefter ogillades.
När det gällde skadeståndsanspråket hade fullgörelsetalan visserligen väckts mer än två år efter att hyresförhållandet upphörde, vilket är preskriptionsfristen enligt 12 kap. 61 § jordabalken. Men hyresgästen hade redan dessförinnan väckt talan om fastställelse av hyresvärdens skadeståndsskyldighet, och den fastställelsetalan hade brutit preskriptionen. Inget justitieråd var skiljaktigt.
Vad betyder domen i praktiken?
Avgörandet ger två praktiska besked för lokalhyresförhållanden. För det första är en hyresvärds uppsägning som brister i formkrav inte automatiskt utan verkan i hyresvärdens favör. Eftersom formkravet skyddar hyresgästen kan denne välja att godta uppsägningen och flytta, varvid hyresförhållandet upphör trots formfelet. En hyresvärd kan alltså inte i efterhand kräva hyra med hänvisning till sin egen bristfälliga uppsägning.
För det andra bekräftar domen att en fastställelsetalan bryter preskription enligt 12 kap. 61 § jordabalken. Den som är osäker på om ett fullgörelseanspråk hinner väckas i tid kan därför säkra sin rätt genom att i tid väcka en fastställelsetalan. För både hyresvärdar och hyresgäster är detta viktigt vid tvister om uppsägning, avflyttning och ersättning.