Kommersiella hyresavtal:
Besittningsrätt för lokalhyresgäster

Precis som vid hyra av bostad finns det vissa saker som kan bryta besittningsskyddet vid hyra av lokal. Det finns ett antal olika situationer där lagstiftaren har ansett att hyresgästens besittningsskydd inte är skyddsvärt i relation till hyresvärdsintresset. De besittningsskyddsbrytande grunderna är i korthet:

1. Förverkande
2. Åsidosatta förpliktelser
3. Rivning eller ombyggnation
4. Annan befogad anledning
5. De villkor som hyresvärden begär för förlängning är skäliga

Rättslig ram: Lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd regleras i JB 12:57: hyresvärden måste ha godtagbar grund för att neka förlängning, annars är han skyldig att ersätta hyresgästen. De besittningsskyddsbrytande grunderna räknas upp i JB 12:58. Vid tvist prövas rätten till förlängning av hyresnämnden (JB 12:59), och anspråk på skadestånd måste framställas inom viss tid (12:60).

Om hyresrätten förverkas leder det till att besittningsskyddet upphör. Här kan du läsa mer om förverkandegrunderna.

Besittningsskyddet bryts även om hyresvärden till följd av förverkandet väljer att säga upp lokalen till avtalets utgång istället för omedelbart.

Hyresgästens misskötsamhet kan leda till att besittningsskyddet upphör även om misskötsamheten inte är så pass allvarlig att leda till förverkande. Här tittar man på hyresgästens agerande i helhet, exempelvis om hyresgästen upprepade gånger misskött sig men inte så pass allvarligt att förverkande skett.

Misskötsamheten måste vara i så hög grad att det inte kan krävas att hyresvärden ska förlänga hyresförhållandet. Ett exempel är att hyresgästen återkommande underlåter att betala hyran i tid, men betalning sker inom återvinningsfristen och hyresgästen kan därför inte vräkas. Rättelseanmodan krävs från hyresvärden, eller åtminstone att hyresgästen är väl medveten om att uppsägning riskeras.

Lagrum: JB 12:58 p. 1 — hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det inte skäligen kan begäras att hyresvärden förlänger avtalet.

Om huset ska rivas eller byggas om och hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden måste hyresvärden anvisa en annan godtagbar lokal för hyresgästen. Om hyresvärden kan bevisa att en ersättningslokal har anvisats hyresgästen bryts besittningsskyddet och hyresvärden blir inte skadeståndsskyldig på grund av avtalets upphörande.

Om hyresgästen och hyresvärden skrivit in en rivnings- eller ombyggnadsklausul i avtalet som inte är äldre än 5 år blir hyresvärden inte skadeståndsskyldig och måste inte heller anvisa ersättningslokal.

Lagrum: JB 12:58 p. 2 — fastigheten ska rivas eller genomgå omfattande ombyggnad och hyresgästen inte kan sitta kvar utan avsevärd olägenhet för genomförandet.

Besittningsskyddet kan även i vissa fall brytas på grund av annan befogad anledning som inte täcks av ovanstående. Det måste vara ett sakligt avflyttningsskäl, till exempel hyresvärdens önskan att bedriva egen rörelse i lokalen. Anledningen som hyresvärden har för att säga upp lokalen ska vägas mot intresset som hyresgästen har av att sitta kvar i lokalen, en intresseavvägning. Om hyresvärden erbjudit ersättningslokal eller annan gottgörelse räknas det in i intresseavvägningen till hyresvärdens fördel.

Den vanligaste orsaken till att ett lokalhyresavtal sägs upp för ändrade villkor är att någon av parterna vill ändra hyra för objektet. En uppsägning för villkorsändring innebär att hyresgästens hyresavtal sägs upp till upphörande i kombination med att ett erbjudande om fortsatt förhyrning till nya hyresvillkor ges. Om de villkor som hyresvärden då kräver för förlängning är skäliga bryts besittningsskyddet för hyresgästen.

Det innebär till exempel att den hyra som hyresvärden kräver ska vara marknadsmässig. Har hyresvärden krävt högre hyra för objektet än vad marknadshyran är så har hyresgästen kvar sitt besittningsskydd och kan ha rätt till skadestånd om förlängning av hyresförhållandet inte sker.

Det är viktigt att komma ihåg att det är samtliga villkor som krävs som ska vara skäliga och att dessa även samspelar vid bedömningen av skäligheten. Om parterna inte kommer överens om ett nytt hyresavtal och förlängning av hyresförhållandet inte sker, måste hyresgästen flytta från lokalen vid hyrestidens utgång eller, i vissa fall, efter uppskov med avflyttningen.

Lagrum: JB 12:57 st. 2 — förlängning på villkor som inte är skäliga likställs med vägran att förlänga, och hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig. Skadeståndet uppgår normalt till ett års hyra (12:58 b §).

Hyresgästen och hyresvärden kan skriva ett separat avtal om att hyresgästen för viss uppsägningsorsak, exempelvis ombyggnad, avstår från rätt till skadestånd och uppskov med avflyttning. Här gäller särskilda regler för när hyresnämndens godkännande krävs, exempelvis om avtalet skrivs innan hyresförhållandet varat i 9 månader.