Säljare bostadsrätt

Creo Advokater har lång och gedigen erfarenhet av att bistå klienter vid ärenden om fel i bostadsrätt och den första kontakten är alltid kostnadsfri.

ÄR DIN KÖPARE MISSNÖJD?

En missnöjd köpare kan kräva ersättning av dig för fel i lägenheten. Som säljare är det bra att känna till vad du ska göra om ett krav ställs mot dig. Ofta påstår köparen att något som står i objektsbeskrivningen inte stämmer, eller så fungerar inte vattenavrinningen i duschen. Ibland sitter kakelplattorna i köket löst. Du behöver veta vad köparen ska kunna bevisa för att kunna kräva ersättning från dig. Är det verkligen ett sådant fel köparen kan få ersättning för? Du vill snabbt få reda på om det är bäst att bestrida kravet, helt eller delvis, eller att försöka komma överens med köparen. Om en köpare kräver dig på pengar för felen har nästan alla rättsskydd genom hemförsäkringen. Det innebär att ditt försäkringsbolag betalar det mesta av de juridiska kostnaderna.

Vad innebär undersökningsplikt och befintligt skick?

En bostadsrätt räknas som lös egendom och omfattas av köplagens regler. Enligt köplagen gäller vad säljarens och köparens avtal. Därtill kan samtliga köpehandlingar – objektsbeskrivning, marknadsföring, m.m. – ha betydelse för vad ni får anses ha avtalat. Ett fel i bostadsrätten föreligger, om bostadsrätten inte stämmer överens med innehållet i köpehandlingarna.

Köparen måste undersöka en bostadsrätt innan köpet, men undersökningsplikten är mindre omfattande vid köp av bostadsrätt – den begränsas till vad du har eller borde ha märkt när du undersökte bostadsrätten.

Din bostadsrätt är antagligen (men inte alltid) såld med villkoret ”i befintligt skick”. Om bostadsrätten inte har sålts med sådant villkor, är den generellt sett felaktig om den inte överensstämmer med avtalet. ”I befintligt skick” innebär däremot en slags generell friskrivning för dig som säljare, från fel som gått att upptäcka vid köpet. Som huvudregel kan inte köparen då kräva felansvar för sådant han känt till, eller bort känna till, om bostadsrättens skick.

Praktisk viktig punkt för säljare: allt som framgår av objektsbeskrivningen – inklusive mäklarens marknadsföringsmaterial – kan bli en del av det avtalade skicket. Granska objektsbeskrivningen noggrant innan den godkänns. En felaktig uppgift om exempelvis lägenhetens yta, renoveringsår eller viss utrustning kan skapa ansvar även om bostadsrätten sålts ”i befintligt skick”. Friskrivningen skyddar inte mot påståenden som säljaren eller mäklaren aktivt fört fram och som visat sig vara felaktiga.

KAN DU GÖRAS ANSVARIG FÖR FEL?

För att du som säljare ändå ska tvingas betala ersättning till köparen eller bli skyldig att avhjälpa fel krävs något av följande.

– Du har lämnat uppgifter av betydelse före köpet som inte stämmer. Det måste dock röra sig om preciserade uppgifter, t ex att det är angivet i objektsbeskrivningen att badrummet är helkaklat.

– Du har inte upplyst om fel som du som säljare måste ha ansetts känna till innan försäljningen.

– Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunde räkna med, främst med hänsyn till priset.

Vad gäller punkten ett, innebär den preciserade uppgiften att det blir fråga om en avtalad egenskap. Villkoret ”i befintligt skick” har då frångåtts i den delen. Punkten två handlar om att du som säljare förtigit vetskap om fel för köparen. Punkten tre är den vanligaste grunden för köparens felpåstående. Den innebär att lägenhetens skick skall stå i uppenbart missförhållande till priset för bostadsrätten och detta skall ha varit dolt för köparen, dvs. i regel inte synbart.

En vanlig missuppfattning: upplysningsplikten kräver inte att du är säker på att något är ett fel – det räcker att du som säljare ”måste antas ha känt till” förhållandet. Om du märkt fukttecken, hört ljud från rör eller fått en rapport om ett problem men valt att inte undersöka vidare, kan du ändå anses ha haft tillräcklig kännedom. Att tiga om sådana omständigheter är en hög risk. Lämna hellre för mycket information än för lite – det skyddar dig och ger köparen rätt beslutsunderlag.

ÄR VÄRDET AV FELET VÄSENTLIGT?

Enligt senare praxis från Högsta domstolen är ett fel väsentligt om värdeskillnaden med anledning av felet är mer än fem procent av bostadsrättens värde. Mellan fyra och fem procent är osäkert och lägre än tre procent är typiskt sett inte ett väsentligt fel. När man talar om värdeskillnaden är det normalt reparationskostnaden för felet som avses. Om din bostadsrätt sålts för fem miljoner måste alltså reparationskostnaderna överstiga 250 000 kronor för att felet som huvudregel skall vara väsentligt. Felet kan ändå vara väsentligt, t ex om det brister i en central funktion som innebär betydande olägenhet för köparen. I ett sådant fall är det mycket svårare för köparen att uppnå väsentlighetskravet.

Kraven för att köparen skall kunna ställa krav på dig att avhjälpa fel, eller vidkännas ett prisavdrag, är alltså ganska höga.

Hur kan Creo Advokater hjälpa dig?

Det kan vara svårt att själv bedöma om köparens krav är befogat. Behöver du rådgivning i en möjlig tvist, eller har du redan fått ett krav ställt mot dig och behöver juridiskt biträde, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på 08-562 403 40.