Bostadsrätt:
Bostadsrättshavarens önskade ändringar

Får föreningen säga nej till ändringar i lägenheten?

Bostadsrättshavare vill ofta ändra planlösning, ofta för att öppna upp ytor, ibland för att få fler rum till en barnfamilj. Allt för att anpassa lägenheten efter sina egna behov. När en mer generellt funktionell lösning har kunnat genomföras kan det utgöra en permanent förbättring som är positiv också för kommande bostadsrättshavare efter försäljning. När det mer är fråga om en tillfällig anpassning till mer flyktigt och subjektivt uppfattade behov så är det bara starten på en fortsatt förändringskarusell där nästa ägare också ska ändra Tidigare har det varit ni i föreningen som skulle bevisa att ändringen varit till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det har därför ibland varit svårt att neka tillstånd i lägen där det varit oklart om ändringen kunnat orsaka skada i fastigheten eller inte. Det innebar också att det har varit svårt att förverka en bostadsrätt vid otillåten ändring, om ni inte kunnat bevisa att åtgärden varit till påtaglig skada eller olägenhet.

Vad gäller vid ombyggnad i lägenhet?

Sedan den 1 januari 2023 har det blivit svårare för bostadsrättshavare att göra ändringar i en lägenhet utan föreningens tillstånd. Ändringar som gjorts innan den 1 januari 2023 omfattas inte av de nya reglerna.

Lagstiftaren har förklaringsmodellen att ändringar sker av ekonomiska skäl och ser inte riktigt de positiva effekterna som uppstår när en långsiktigt mer funktionell lösning – modernisering – genomförs. Lagändringen är även en reaktion på den ”laglöshet” som rått där många gjort ändringar utan att få tillstånd först. Inte minst i de fall som inneburit konkreta risker, men och olägenheter för omkringboende och huset.

Den nya lagstiftningen minskar möjligheten att genomföra ändringar och minskar möjligheten att ”komma undan” med åtgärder som utförs utan tillstånd. Lagstiftning är alltid en balansgång där intressen vägs mot varandra. När ändringsrätten infördes så minskade föreningens möjlighet att ”sätta stopp”. Med den nya lagstiftningen blir det lättare för föreningarna att sätta stopp för ändringar.

Liksom tidigare krävs föreningens tillstånd för åtgärder som innefattar ingrepp i bärande väggar, ledningar som tjänar fler än en lägenhet och andra gemensamma installationer samt andra väsentliga förändringar. Med den nya lagstiftningen har möjligheter att säga ”nej” uppkommit även vid ingrepp som påverkar brandskyddet (t ex ventilation, eldstäder mm).

Tillstånd krävs numera också för nyinstallationer av ovannämnda ingrepp, vilket inte behövdes förut.

Nytt är också att ändringar som påverkar en lägenhets kulturhistoriska, miljömässiga, särskilda historiska eller konstnärliga värde kräver tillstånd. Föreningen kan även ge tillstånd förenat med villkor, som ska vara klara och välmotiverade. Tillstånd förenat med villkor innebär att möjligheterna att reglera åtgärderna har förbättrats för föreningen. Det går lättare att skapa modeller som exempelvis håller bostadsrättshavaren ansvarig för skador som uppstår om ändringarna brutit mot villkoren och föranleder skada.

För föreningens styrelse är det viktigt att ha en tydlig process för att hantera tillståndsansökningar. Grunder för avslag måste vara konkreta och välmotiverade – ett vagt eller oproportionerligt avslag riskerar att överprövas av hyresnämnden. Föreningen kan nu förena ett tillstånd med villkor, exempelvis att bostadsrättshavaren ansvarar för framtida skador som uppstår till följd av ändringen. Sådana villkor bör formuleras skriftligen och tydligt för att kunna åberopas vid en eventuell tvist.

Vilka blir konsekvenserna av en otillåten ändring?

Eventuell rättslig prövning av om en åtgärd är tillåten eller inte kommer nu ske i hyresnämnden i stället för i allmän domstol som tidigare. Detta är också en fördel för föreningen eftersom processen blir enklare och snabbare, även om det inte går att föra sin talan själv. Det behövs ett ombud.

Den ändrade lagstiftningen ger föreningen möjlighet att säga upp bostadsrättshavare på ytterligare ett sätt utöver vad som redan idag är möjligt. Det har blivit extra riskabelt för boende att vidta åtgärder utan tillstånd, även sådant som faller under vad en bostadsrättshavare tidigare kunnat göra. Föreningen behöver ett ombud som kan hjälpa med tillämpning av de nya reglerna.

Den ändrade lagstiftningen ger föreningens styrelse bättre förutsättningar att utöva sitt ansvar för att hålla huset i gott skick och bättre möjligheter att undvika ansvar för bristande kontroll över vad bostadsrättshavare gjort i sina lägenheter. Det kan handla om allt från borttagande av bärande vägg, försvagande av bjälklag och allt sådant som skapar risker för föreningens egendom, andra bostadsrättshavare eller tredje man.

När styrelsen upptäcker en otillåten ändring är dokumentationen avgörande: fotografera, notera datum och skicka en skriftlig uppmaning om att återställa lägenheten. Bostadsrättshavaren måste som regel ges skälig tid att åtgärda felet innan förverkande kan bli aktuellt. Om rättelse inte sker kan föreningen ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Agera inte för sent – passivitet under lång tid kan försämra föreningens möjligheter att hävda sina rättigheter.

Hur kan Creo Advokater hjälpa er?

Misstänker ni att någon vidtagit åtgärder utan lov, som innebär risker eller kanske har skadat föreningens hus? Har ni frågor kring tillåtligheten av tänkta åtgärder, eller har ni nekat en åtgärd där bostadsrättshavaren vill få beslutet överprövat? Vill ni ha löpande rådgivning kring frågor som föreningens styrelse kommer i kontakt med? Vi hjälper er med era frågor och vid eventuella tvister.

Om en vidtagen åtgärd skapar risk, men, eller olägenhet så finns tillfälle att åtgärda detta och med vår hjälp finns sedan förutsättningarna att framöver hålla ordning på huset så att inga onödiga skador och olägenheter etc uppstår.

Vi hjälper er med det som behövs! Ring oss på 08-562 403 40 eller maila oss till creo@creoadvokater.se.