Bostadsrättshavaren har alltid rätt att underhålla och därmed även renovera sin lägenhet. Det är en naturlig följd av skyldigheten att hålla lägenheten i gott skick enligt 7 kap 12 § i bostadsrättslagen. Underhållsansvaret kan inskränkas men inte utvidgas enligt föreningens stadgar. Det normala är att inte inskränka bostadsrättshavarens ansvar enligt lag eftersom det stämmer bra med vad bostadsrättshavaren har kontroll över. Det ger stora problem om föreningen inskränker bostadsrättshavarens ansvar så att föreningen får ansvar för lägenhetens inre, som bostadsrättshavaren faktisk har kontroll över och intresse av att bestämma över själv.

Det finns exempel på att bostadsrättshavarens underhållsansvar inskränks. Det finns fritidshusföreningar som delvis tagit över det inre underhållsansvaret från bostadsrättshavaren och finansierar det över årsavgiften. I dessa speciella undantagsfall kan man hindra bostadsrättshavaren från att renovera lägenheten, eftersom det är föreningen som ska göra detta.

Men vi håller oss till normalfallet; att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre.

Bostadsrättshavaren har en mycket stor frihet att utföra underhållsåtgärder efter eget omdöme. Styrelsen kan inte kräva att bostadsrättshavaren anmäler vilka åtgärder som ska genomföras i lägenheten. Styrelsen kan inte heller kräva att medlemmen endast använder hantverkare som föreningen godkänt eller att olika intyg eller liknande ska visas upp.

Föreningen har alltid rätt att be om tillträde för att utföra arbete som föreningen svarar för. Till den rätten hör att föreningen får besikta sådant som är inom föreningens underhållsansvar, t e x vad gäller ledningar som föreningen försett lägenheten med eller byggnadens stomme.

För att ge exempel går det i normalfallet bra att byta innergolv utan styrelsens tillstånd. Intressant nog har Högsta domstolen tolkat rätt normala, om än onödigt mångordiga, stadgar som att bostadsrättshavaren endast har underhållsansvaret för golvets yta.

Även om en bostadsrättsförening inte tänkt sig att avvika från bostadsrättslagen med sina stadgar så finns en risk att en domstol tolkar stadgarna som att bostadsrättshavarens underhållsansvar enligt lag har inskränkts. Har man oklara stadgar som omformulerar vad man tror sig uppfatta gäller enligt lag riskerar man alltså bland annat att det blir oklart om bostadsrättshavaren får byta golv eller inte.

Rekommendationen är därför att använda korta stadgar som inte i onödan avviker från Bolagsverkets normalstadgar. Då ges inget onödigt tolkningsutrymme. Det kan vara lämpligt att tydliggöra att bostadsrättshavarens underhållsansvar inte inskränks i förhållande till lag.

Bostadsrättshavaren kan i regel renovera kök och badrum utan styrelsens tillstånd enligt det allmänna underhållsansvaret.

Om bostadsrättshavaren vill göra mer än att bara renovera, så finns en viss ändringsrätt enligt 7 kap 7 § i bostadsrättslagen. Men styrelsens tillstånd krävs alltid för ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme gas eller vatten eller annan väsentlig förändring. Ändringsrätten gäller bara i lägenheten, bostadsrättshavaren får aldrig vidta åtgärder utanför lägenheten utan tillstånd.

Det krävs alltså tillstånd för sådana ändring av vatten- och avloppsanslutningar som ibland sker i samband med köks- eller badrumsrenoveringar. Sådana åtgärder går utanför rätten att renovera. Det krävs även tillstånd när det röra sig om andra förändringar som är väsentliga eller om det kan uppstå påtaglig olägenhet eller skada för föreningen eller omkringboende.

Det är vanligt och lämpligt att styrelsen säger nej till åtgärder som ger risk för vattenskada eller påverkar byggnadens stomme negativt, som t ex rivning av bärande vägg. Om åtgärd utförs utan tillstånd kan föreningen kräva rättelse eller återställande av lägenheten. I allvarliga fall kan nyttjanderätten till lägenheten förverkas.

 Författat av: Jörn Liljeström