Bygga balkonger i bostadsrättsförening: beslut, majoritet och fallgropar

Balkongbygge i en bostadsrättsförening kräver mer än bygglov: beslutet ska fattas av föreningsstämman, och eftersom balkonger förändrar både huset och enskilda lägenheter krävs samtycke från berörda medlemmar, eller två tredjedels majoritet och hyresnämndens godkännande enligt 9 kap. 16 § bostadsrättslagen (1991:614). Formfel i beslutsordningen är den vanligaste orsaken till att balkongprojekt klandras och försenas.

Vilket beslut krävs för att bygga balkonger?

Ett balkongbygge är normalt en väsentlig förändring av föreningens hus och ska därför beslutas av föreningsstämman, inte av styrelsen ensam. Berörs enskilda lägenheter, vilket de gör både för den som får balkong och ofta för grannar som påverkas av insyn eller skugga, krävs enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen att de berörda medlemmarna samtycker, eller att minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och hyresnämnden godkänner det.

När behövs hyresnämndens godkännande?

Hyresnämndens godkännande krävs när stämman beslutat med två tredjedels majoritet utan att alla berörda bostadsrättshavare samtyckt. Nämnden godkänner beslutet om förändringen är angelägen, syftet inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt och beslutet inte är oskäligt mot den berörde. Processen tar tid; räkna med det i projektplanen.

Kan ett balkongbeslut klandras?

Ja. Ett stämmobeslut som inte tillkommit i rätt ordning kan klandras vid tingsrätt; talan väcks som huvudregel inom tre månader från beslutet enligt 6 kap. 4 § lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar. Rätt kallelse, korrekt majoritetsberäkning och tydligt beslutsunderlag är därför lika viktigt som själva entreprenaden. Läs mer om styrelsens ansvar i bostadsrättsförening.

Vad ska föreningen tänka på i entreprenadavtalet?

Balkongentreprenader upphandlas i regel som totalentreprenad enligt ABT 06. Föreningen bör säkerställa fast pris eller tydlig prisreglering, färdigställandetid med förseningsvite, betalningsplan kopplad till utförda arbeten och slutbesiktning av oberoende besiktningsman. Se våra rättsfall om entreprenad för vanliga tvistefrågor.

Praktiska råd till styrelsen

• Kartlägg tidigt vilka lägenheter som berörs; även grannar som påverkas kan vara ”berörda medlemmar”.
• Inhämta skriftliga samtycken före stämman; det kan göra hyresnämndsprövningen onödig.
• Formulera stämmobeslutet precist: omfattning, placering, finansiering och eventuell avgiftshöjning.
• Sök bygglov parallellt men teckna inte entreprenadavtalet förrän beslutet vunnit laga kraft eller godkänts.
• Anlita oberoende besiktningsman och håll inne slutlikvid tills slutbesiktningen är godkänd.

Behöver föreningen hjälp?

Vi biträder bostadsrättsföreningar genom hela processen: beslutsordning, hyresnämnd och entreprenadavtal. Se vår sida om juridisk hjälp för bostadsrättsföreningar i Stockholm eller hör av dig via kontaktsidan.