Nytt bostadsrättsregister – så påverkas din förening och styrelse

Riksdagen har beslutat om ett nationellt bostadsrättsregister hos Lantmäteriet. Registrering ersätter dagens underrättelse till föreningen som det sakrättsliga momentet vid pantsättning och överlåtelse. Föreningen ska lämna samtliga uppgifter till Lantmäteriet senast den 31 december 2027, och äldre panter som inte registreras i tid kan förlora sitt skydd. För styrelsen följer nya skyldigheter – och ansvar för fel.

Vad är det nya bostadsrättsregistret?

Ett nationellt register hos Lantmäteriet över alla bostadsrätter. Det införs genom en ny lag om bostadsrättsregister och ändringar i bostadsrättslagen (1991:614), efter regeringens proposition 2025/26:112. Registret ska för varje bostadsrätt innehålla uppgifter om lägenheten, föreningen, bostadsrättshavaren och pantsättningar, samt vissa anteckningar – exempelvis utmätning och tvångsförsäljning. I dag finns ingen sådan central källa; uppgifterna ligger utspridda hos föreningar och förvaltare. Reformen berör omkring 1,2 miljoner bostadsrätter och cirka 30 000 föreningar, varav ungefär 70 procent av bostadsrätterna är pantsatta.

När träder reglerna i kraft?

Stegvis, med start 2027. De lagändringar som avser uppbyggnaden av registret träder i kraft den 1 januari 2027. Föreningarna ska ha lämnat sina uppgifter till Lantmäteriet senast den 31 december 2027. Det nya sakrättsliga systemet – där registrering ersätter underrättelse – träder i kraft den dag regeringen bestämmer, när registret är färdigt att tas i bruk. Tidsplanen är alltså utdragen, men förberedelsearbetet i föreningen behöver börja i god tid.

Vad ändras vid pantsättning och överlåtelse?

Det sakrättsliga momentet flyttas från föreningen till registret. I dag får en pant i en bostadsrätt skydd mot tredje man genom denuntiation – en underrättelse till föreningen. I det nya systemet ska pantsättningen i stället registreras i bostadsrättsregistret, och registreringen får samma rättsverkningar som när en panthavare tar en lös sak i besittning (föreslagna 6 a kap. 2 § bostadsrättslagen). Företräde mellan flera panter avgörs av den ordning i vilken de registrerats (6 a kap. 4 §). Även en överlåtelse gäller mot överlåtarens borgenärer först när den registrerats (6 kap. 5 b §). Pantsättningar anmäls av panthavaren – oftast banken – inte av föreningen. Den pantsättningsavgift föreningen tar ut i dag avskaffas.

Vad måste föreningen göra – och när?

Lämna fullständiga och korrekta uppgifter till Lantmäteriet i tid. Konkret ska föreningen senast den 31 december 2027 lämna de uppgifter registret ska innehålla om lägenheter, förening, innehavare, pantsättningar och anteckningar. Därefter ska förändringar – upplåtelse, övergång och upphörande av bostadsrätt – anmälas löpande, inom två veckor. En förening som inte lämnar uppgifter kan föreläggas vid vite. Underlaget måste stämma, och det är här föreningens egen lägenhetsförteckning och historik sätts på prov.

Vad händer med äldre och dolda pantsättningar?

De måste föras över aktivt – annars riskerar de att falla bort. En pant som fått sakrättsligt skydd före ikraftträdandet och som anmäls till Lantmäteriet noteras i registret som en ”noterad pant”, med bibehållen inbördes företrädesordning. Men en äldre pant som inte registreras behåller sitt sakrättsliga skydd endast om uppgift lämnats till Lantmäteriet senast sex månader efter att den nya lagen trätt i kraft. Panthavare ska dessutom inom sex månader kontrollera de uppgifter Lantmäteriet överför. Dolda eller dåligt dokumenterade panter – vanliga i föreningar med eftersatt lägenhetsförteckning – är den största fällan.

Vilket ansvar har styrelsen?

Styrelsen ansvarar för att föreningens uppgifter är riktiga, och fel kan leda till skadestånd. Redan i dag kan en felaktig eller utebliven hantering av pantanteckningar medföra skadeståndsansvar för föreningen eller en enskild styrelseledamot, och skyldigheten att föra lägenhetsförteckning är straffsanktionerad. I det nya systemet ersätter staten skada som beror på tekniskt fel i registret eller på Lantmäteriets rättelsebeslut – men det befriar inte föreningen från ansvar för uppgifter som föreningen själv lämnat felaktigt eller för sent. Ansvaret för att grunddata är korrekt ligger kvar hos föreningen.

Vilka föreningar bör se över sitt läge nu?

Särskilt föreningar med komplex historik. Risken är störst där stadgarna är äldre, lägenhetsförteckningen ofullständig eller eftersatt, eller där det finns lokaler och lägenheter som slagits samman eller delats. I de fallen är det svårare att rekonstruera korrekta uppgifter om andelstal, innehav och panter – och en rättelse i efterhand kan bli svår eller omöjlig när registret väl gäller.

Så förbereder styrelsen sig

• Inventera lägenhetsförteckningen nu: stäm av lägenheter, andelstal, innehavare och noterade panter mot föreningens underlag.
• Red ut historiska oklarheter: sammanslagna eller delade lägenheter, lokaler, äldre upplåtelser och pantnoteringar som kan vara ofullständiga.
• Bygg rutiner för att lämna och löpande uppdatera uppgifter till Lantmäteriet – upplåtelse, övergång och upphörande inom två veckor.
• Bevaka sexmånadersfristen för äldre panter tillsammans med berörda banker och panthavare.
• Se över stadgar och avgiftsbestämmelser, bland annat att pantsättningsavgiften utgår.
• Dokumentera styrelsens beslut och kontroller, så att ansvarsfrågan kan mötas om fel ändå uppstår.

Creo Advokater biträder bostadsrättsföreningar med att gå igenom stadgar, lägenhetsförteckning och pantförhållanden inför övergången till bostadsrättsregistret. Behöver föreningen stöd i en tvist eller vill ha en avgränsad genomgång av läget är ni välkomna att kontakta oss.