Ombyggnad för tillgänglighet – försäljningsvärde?

Ombyggnad för tillgänglighet – ramper, bredare dörrar, hissar, taktila ledstråk – regleras av plan- och bygglagen (2010:900) och Boverkets byggregler (BBR). Kraven på befintliga byggnader aktiveras vid väsentlig ombyggnad (PBL 8 kap. 7 §). Diskrimineringslagen (2008:567) kan ålägga verksamhetsutövare att vidta skäliga tillgänglighetsåtgärder. Kostnadsansvaret beror på hyresavtalets utformning och om åtgärden är hyresvärdens eller hyresgästens skyldighet.

PBL:s krav vid ombyggnad

Vid väsentlig ombyggnad ska tillgänglighetskraven uppfyllas i de delar av byggnaden som berörs av åtgärden (PBL 8 kap. 7 §). Vad som är ”väsentligt” bedöms av byggnadsnämnden i det enskilda fallet. Åtgärder som kräver bygglov utlöser normalt krav på att byggnadsdelar som berörs uppfyller BBR. Anlitandet av kontrollansvarig och certifierad sakkunnig i tillgänglighet rekommenderas vid ombyggnader i lokaler som är öppna för allmänheten.

Kostnadsansvar – fastighetsägare eller hyresgäst

Kostnadsfrågan vid tillgänglighetsanpassning beror på: om åtgärden är föranledd av myndighetskrav (normalt fastighetsägarens ansvar per 12 kap. 15 § JB), om den är föranledd av hyresgästens verksamhet (normalt hyresgästens ansvar), eller om det är fråga om en förbättring som hyresgästen beställer (kräver hyresvärdens samtycke). Oklara avtal om vem som bär kostnaden är den vanligaste orsaken till tvister om tillgänglighetsanpassningar.

Diskrimineringslagens skälighetskrav

Diskrimineringslagen (2008:567) ålägger verksamhetsutövare att vidta skäliga tillgänglighetsåtgärder. Skäligheten bedöms utifrån verksamhetens ekonomiska resurser, åtgärdens kostnad och nyttan för de berörda personerna. Att inte vidta skäliga åtgärder kan utgöra diskriminering (2 kap. 12 § DiskL). DO kan inleda tillsyn och domstol kan döma ut diskrimineringsersättning som ska vara avskräckande.

Viktiga slutsatser

• Väsentlig ombyggnad aktiverar tillgänglighetskraven i de berörda delarna (PBL 8 kap. 7 §).
• Myndighetskrav på tillgänglighetsanpassning är normalt fastighetsägarens ansvar (12 kap. 15 § JB).
• Diskrimineringslagen (2008:567) kräver skäliga tillgänglighetsåtgärder – brist kan ge diskrimineringsersättning.
• Specificera kostnadsansvaret för tillgänglighetsanpassningar tydligt i hyresavtalet – det förebygger den vanligaste tvistkällan.
• Anlita certifierad sakkunnig i tillgänglighet och juridisk rådgivning vid ombyggnadsprojekt i publika lokaler.