Förhandla bort besittningsskydd – så gör du

Att förhandla bort besittningsskyddet för lokalhyresgäster – det indirekta besittningsskyddet i 12 kap. 57 § JB – är möjligt men kräver att formkraven uppfylls. För bostadshyresgäster kräver ett giltigt avstående hyresnämndens godkännande (12 kap. 45 a § JB); för lokalhyresgäster kan avståendet göras direkt i hyresavtalet utan nämndens medverkan, förutsatt att det är skriftligt, specifikt och inte oskäligt.

Formkrav för giltigt avstående

Avståendet ska vara: skriftligt, specifikt (avser ett bestämt hyresförhållande, inte generellt), undertecknat av behörig part och inte utformat på ett sätt som gör det oskäligt att åberopa (36 § avtalslagen 1915:218). En generell klausul som ”hyresgästen avstår från alla rättigheter” riskerar att ogiltigförklaras. Formulera klausulen tydligt: hyresgästen avstår från rätten till skadestånd enligt 12 kap. 57–58 §§ JB vid hyresförhållandets upphörande.

Förhandlingstaktik och dokumentation

Informera hyresgästen skriftligen om vad avståendet innebär – att hyresgästen vid avtalets slut inte har rätt till skadestånd även om hyresvärden vägrar förlänga utan godtagbart skäl. Dokumentera att informationen lämnats och att hyresgästen förstått innebörden. En hyresgäst som haft möjlighet att söka juridisk rådgivning innan undertecknandet har svårare att angripa klausulen som oskälig.

Viktiga slutsatser

• Lokalhyresgäst kan giltigt avstå besittningsskydd utan hyresnämnden – bostadshyresgäst kan det inte (12 kap. 45 a § JB).
• Avståendet ska vara skriftligt, specifikt och undertecknat av behörig part.
• Generella klausuler riskerar ogiltighet – formulera specifikt med hänvisning till 12 kap. 57–58 §§ JB.
• Oskäliga klausuler kan jämkas av domstol (36 § AvtL) – dokumentera informationsgivningen.
• Anlita juridisk rådgivning vid utformning – en ogiltig klausul ger hyresgästen fullt besittningsskydd.